מיסוי אמריקאי על השקעות נדל"ן – במה הוא תלוי?

משבר הסאב פריים המפורסם שפקד את ארה"ב במהלך שנת 2008, השפיע בעיקר על שוק הנדל"ן, באופן שהיווה הזדמנות עסקית למשקיעים זרים לאתר עסקאות נדל"ן משתלמות במיוחד. יחד עם זאת, כאשר בוחנים את מגוון השיקולים והכדאיות הכלכלית של עסקת נדל"ן בארה"ב, חשוב לקחת בחשבון גם את היבט המיסוי האמריקאי

השקעות נדל"ן בארה"ב

מחירי הנדל"ן בארה"ב הפכו מאז משבר הסאב פריים שפקד את ארה"ב בשנת 2008 למחירים אטרקטיביים במיוחד, בטח למשקיעים ישראלים, אשר רבים מהם מעדיפים את השקעות הנדל"ן על פני השקעות אחרות.

לצד ההזדמנויות העסקיות ומחירי הדירות האטרקטיביות, כאשר בוחנים את עסקת הנדל"ן בארה"ב יש לקחת בחשבון את חובת הגשת דוח מס בארה"ב לישראלים עם השקעות בארה"ב וכן את היבטי המיסוי בארה"ב, היכולים להיות הנקודה המכריעה בין השקעה מוצלחת לבין השקעה שאינה מממשת את הפוטנציאל הרווחי שלה.

מהם היבטי מיסוי הנדל"ן בארה"ב?

ארה"ב היא אחת המעצמות הכלכליות הגדולות ביותר בעולם, אם לא הגדולה ביותר, כאשר חלק נכבד מהתקציב שלה מבוסס על חובת תשלום המיסים השונים, ביניהם גם היבטי מיסוי הנדל"ן בארה"ב.

כשאנחנו עוסקים בהיבטי המיסוי על השקעות נדל"ן בארה"ב, אנחנו יכולים לפגוש מספר אפיקי מיסוי שונים, דוגמת מס פדראלי, מס עירוני הנקבע בהתאם לשייכות המוניציפאלית, מס עיזבון, מס מדינתי הנקבע בהתאם למדינה בה בוצעה עסקת הנדל"ן, מס הכנסה ישראלי ועוד.

במה תלוי המיסוי האמריקאי על השקעות נדל"ן?

המיסוי האמריקאי על השקעות נדל"ן בארה"ב תלוי בעיקר בצורת ההתארגנות דרכה מבוצעת ההשקעה בנדל"ן. ככלל, צורת ההתארגנות וקביעת מבנה ההחזקה בנכס, ישפיעו על חובת תשלום המס של המשקיעים, כאשר קיימים הבדלי מיסוי בין יחיד, לבין חברה זרה או מקומית.

מלבד צורות ההתאגדות וההחזקה בנכס, רשות המיסים מבחינה גם בין אופי ההכנסה מההשקעה – האם מדובר בהכנסה שוטפת מדמי שכירות, או על רווחי הון, הנוצרים ממכירת הנכס במחיר גבוה יותר ממה שנקנה.

מהו מס עיזבון?

המשפט המפורסם אומר כי ישנו רק דבר אחד בטוח יותר מהמוות והוא – תשלום המיסים, כאשר במקרה של מס עיזבון, נראה כי גם המוות אינו סיבה להפסקת תשלום המיסים. כך, מס עיזבון הוא מס המוטל על שווי נכסיו של אדם בשעת פטירתו ובארה"ב מדובר בשיעור מס גבוה בהחלט, היכול להגיע עד לשיעור של 35%.

המשמעות של מס עיזבון נוגעת גם למשקיעים ישראלים בנדל"ן בארה"ב, כאשר במקרה של מס חלילה, בעל הנכס יהיה חייב לאובדן חלק ניכר משווי הנכס שרכש להשקעה. לפיכך, חשוב לבצע תכנון מס מקצועי, באופן שיגדיר בבירור את כדאיות העסקה בכלל ואת הסיכונים הגלומים בה בפרט.

לסיכום

השקעות נדל"ן בארה"ב הפכו בשנים האחרונות לתחום מושך במיוחד עבור ישראלים רבים, אך מלבד ההזדמנויות והמחירים האטרקטיביים, חשוב לקחת בחשבון גם את היבטי המיסוי על הנדל"ן, המושפעים בעיקר מדרך ההתארגנות ומבנה ההחזקה בנכס, אופי ההכנסה מההשקעה ומיסים שונים.