אחת הסוגיות היותר כואבות ובעייתיות, היא סוגית ניצול זכויות הבניה של הקבלן במבנה, לאחר מסירת הדירות הבנויות וקבלת טופס 4, קרי טופס המאשר שהדירה החדשה נבנתה כשירה וראויה למגורים וכי ניתן לחבר אותה לתשתיות השונות, קרי תשתיות המים, החשמל, הביוב, הגז ואחרות. מהי החשיבות של טופס 4 ומה הוא אומר בעצם על מצב המבנה? כיצד קורה שקבלן מעוניין לנצל זכויות בניה העומדות לכאורה לרשותו, לאחר תום הבניה ומסירת הדירות לדיירים השונים? מה הדין לגבי הזכויות הללו? כל התשובות בהמשך המאמר.
טופס 4 – מה זה בעצם
טופס 4 הוא הטופס הניתן זמן קצר לפני האכלוס. קבלת הטופס מעידה על כך שתהליך הבנייה הסתיים וכי המבנה וכל אחת מהדירות המצויות בו, ראויים לשימוש ולמגורים אין להם שום בעיית רטיבות כמו
במאמר הבא באתר ontariodirectory שמסביר איך לטפל בזה, ויש את כל הטפסים לפני טופס 4. קבלת הטופס כאמור, מהווה אישור לכל בעלי הדירות האמורים לעבור ולהתגורר בהן, שלא אמור להיות המשך לתהליך הבנייה.
עם זאת, לא אחת קורה שהשלמת הבנייה ומסירת הדירות לדיירים, מתבצעים בזמן שלקבלן שהיה אמון על בניית המבנה, יש עדיין זכויות בנייה קיימות העומדות לזכותו במבנה שבנייתו זה עתה הסתיימה. בדרך כלל, ואם הדיירים העתידיים לא הוחתמו על הסכמים המציינים אחרת, אין לקבלן זכות להשתמש בזכויות שלו אחרי מסירת הדירות. ואולם אם הדיירים אכן הסכימו לכך וחתמו על ההסכמה שלהם, ניצול זכויות עתידי הוא בהחלט אפשרי.
זכויות בניה לא מנוצלות ומה ניתן לעשות איתן
זכויות הבניה על גג הבניין שהבנייה שלו הושלמה, קיימות ועומדות לרשותו של הקבלן. עם זאת, מדובר על תקופה קצרה יחסית שבמהלכה יכול הקבלן לממש את הזכויות שלו. בנוסף, הקבלן איננו יכול למכור את זכויות הבניה שלו או להעמיד אותן לרשותו של אחר. במקרה כזה הזכויות בטלות ומבוטלות, ומי שרכש אותן איננו יכול למעשה להשתמש בהן. בנוסף, בית המשפט עשוי לפסוק פיצויים לטובת דיירים בבניינים שבהם הקבלן התעכב במימוש זכויות הבנייה שלו. זאת, משום הפגיעה של הקבלן ברכוש והפיכת הבניין לאחר בנייה, לאחר האכלוס שלו. הפגיעה בבניין גורמת לדיירים עוגמת נפש, ועליה אכן ניתן לקבל פיצוי מסוים אם תובעים את הקבלן. (
הולכים למשפט? אל תתפתו לנפח את סכום התביעה)
ואולם הדרך הנכונה ביותר להימנע מהמצב כאמור לעיל, הינה הימנעות מלכתחילה מחתימה על סעיפים מהסוג האמור לעיל, המאפשרים לקבלן לפגוע בפרטיות ושאורח החיים התקין של הדיירים, רק על מנת לממש זכות שאותה לא הצליח למצות לפני מסירת הדירות. לעיתים מזומנות קבלן שאחר במסירות הדירות, עושה זאת רק על מנת להימנע מתשלומי פיצויים לדיירים מצד אחד, תוך שמירת זכויות הבניה שלו מצד שני.
הדבר הנכון ביותר לעשות הוא, בפשטות, להימנע מחתימה על הסכמים וחוזים שעלולים לפגוע בזמן כל שהוא בעתיד בדיירים, או לאפשר לבעל המבנה לנצל זכויות שלו תוך פגעה בדיירים וברווחתם.
